Błędy popełniane podczas budowy domu

Budowa wymarzonego domu to nie tylko duży wydatek finansowy i ogromne przedsięwzięcie logistyczno-organizacyjne, ale też cała masa decyzji, które będziemy musieli podjąć i których skutki, zarówno pozytywne, jak i negatywne, będą towarzyszyć nam prawdopodobnie przez resztę życia. W artykule tym chcielibyśmy skupić się na tych drugich - negatywnych, bowiem podczas budowy możemy podjąć ich całkiem sporo, poczynając od błędów projektowych, na wykonawczych kończąc. Aby uniknąć większości z nich, przedstawiamy listę tych najczęściej popełnianych, będących obecnie zmorą inwestorów, którzy mieszkają już w swoich domach i wiedzą, co zrobiliby inaczej, gdyby dane było im budować dom po raz drugi. 

Błędy popełniane na etapie przygotowania do inwestycji

Nie sposób o nich nie wspomnieć, bowiem już w na etapie przygotowania do budowy domu można popełnić ich całkiem sporo, a konsekwencje niektórych z nich mogą nieść za sobą nieodwracalne skutki.

1. Niedostatecznie rozeznanie sytuacji przy zakupie działki

Często przy zakupie działki kierujemy się głównie lokalizacją oraz ceną gruntu. To niewątpliwie ważne kryteria, ale powinniśmy pamiętać też o innych czynnikach, które z czasem mogą sprawić, że upatrzona przez nas działka wcale już nie będzie naszą wymarzoną. Przed jej zakupem dobrze więc sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, dzięki czemu dowiemy się, czy tuż za jej granicą nie powstanie w najbliższych latach jakaś uciążliwa inwestycja w postaci drogi szybkiego ruchu, zakładu produkcyjnego emitującego duży hałas czy fermy, która skutecznie zablokuje nam możliwość delektowania się świeżym powietrzem. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (jeżeli został sporządzony dla wybranej lokalizacji) określa też to, jakiego typu dom możemy postawić na działce. W przypadku braku MPZP, w celu uzyskania warunków zabudowy, powinniśmy wystąpić do właściwego urzędu z prośbą o warunki zabudowy - może zrobić to każdy, nie tylko właściciel działki. Dzięki temu jeszcze przed jej zakupem będziemy wiedzieć, czy w ogóle możliwe jest postawienie na niej domu, który sobie wymarzyliśmy.

W miarę możliwości powinniśmy także poznać historię interesującego nas terenu, żeby dowiedzieć się,  czy np. nie było na nim kiedyś stawów, bowiem posadowienie domu na takim gruncie będzie wymagało solidnych fundamentów, wielokrotnie droższych od standardowych. 

2. Zakup gotowego projektu domu bez wcześniejszej analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Wielu inwestorów kupuje projekt domu, kierując się głównie jego wyglądem. Tymczasem może okazać się, że będą to pieniądze wyrzucone w błoto, bowiem o tym, czy i jaki dom możemy wybudować na danej działce decydują wspomniane wyżej zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowanie Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy. Są to akty prawa miejscowego uchwalane przez radę gminy lub miasta. Przepisy te określają parametry dla nowo powstającej zabudowy i często są bardzo szczegółowe - określają np. linie zabudowy, gabaryty obiektów, maksymalną wysokość zabudowy, kąt nachylenia dachu, szerokość elewacji frontowej, wysokość okapu i kalenicy dachu czy kolorystykę wykończenia.

Przed zakupem gotowego projektu warto więc sprawdzić najpierw, czy aby na pewno spełnia on określone warunki, bowiem każde zmiany w gotowym projekcie  są dodatkowo płatnie i może się okazać, że docelowo zapłacimy za niego więcej niż za projekt indywidualny.

3. Wybór złego wykonawcy

Aby budowa domu przebiegała sprawnie i zgodnie ze sztuką budowlaną, musi ją wykonywać ekipa posiadające odpowiednią wiedzę i umiejętność pracy w technologii, w jakiej realizowana jest inwestycja. Wykonawców najlepiej zacząć szukać z co najmniej półrocznym wyprzedzeniem, ponieważ najlepsi z nich nie narzekają na brak zleceń, a harmonogramy ich prac wypełnione są po brzegi już na początku sezonu. 

4. Brak umowy z wykonawcą lub jej nieprawidłowe sformułowanie

To jeden z błędów najczęściej popełnianych przez inwestorów, którzy zlecają rozpoczęcie prac budowlanych na podstawie umowy ustnej, bowiem na podstawie jej, w przypadku źle wykonanej pracy, niemożliwe jest wyegzekwowanie przed sądem żadnych roszczeń. Prawidłowo skonstruowana umowa powinna zawierać szczegółowy kosztorys i zakres  prac, harmonogram ukończenia poszczególnych etapów oraz harmonogram rozliczeń za wykonaną pracę. Najprościej mówiąc - im więcej punktów dotyczących zakresu i terminów prac zawrzemy w umowie, tym łatwiej będzie nam kontrolować i egzekwować od wykonawcy poprawności i postęp prac.

5. Zatrudnienie nieodpowiedniej osoby na stanowisku kierownika budowy

Kierownik budowy to osoba, która przez rozpoczęciem prac przejmuje od inwestora teren budowy i zajmuje się organizacją i nadzorem prac na budowie. Do zakresu jego obowiązków należy między innymi prowadzenie dziennika budowy oraz pilnowanie tego, aby do budowy domu wykorzystywane były jedynie materiały posiadające odpowiednie certyfikaty. Powinna to być zatem osoba posiadająca odpowiednią wiedzę w zakresie technologii budowlanej oraz prawa budowlanego. 

Dodatkowo, chociaż nie wymaga tego prawo budowlane, warto też rozważyć zatrudnienie inspektora nadzoru. Jest to osoba, która w imieniu inwestora kontroluje poprawność wykonania prac. W przeciwieństwie do kierownika budowy, inspektor nie jest  personalnie odpowiedzialny za jakość i organizację prac na budowie, zatem ma możliwość ich obiektywnej oceny.

Błędy popełniane po rozpoczęciu prac na budowie

Wiemy już, jakich błędów unikać przed przystąpieniem do budowy. Czas zatem poznać te, których warto ustrzec się w jej trakcie. Oto one:

1. Brak tablicy informacyjnej i dziennika budowy

Szczegółowy opis wyglądu tablicy informacyjnej, sposób jej umieszczenia, a także zakres informacji, które powinny się na niej znaleźć (m.in. nr pozwolenia na budowę, data rozpoczęcia i zakończenia budowy, adres, numery telefonów inwestora, wykonawcy, kierownika budowy) określają przepisy prawa budowlanego. O umieszczeniu tablicy informacyjnej powinien pamiętać kierownik budowy, który jest za to odpowiedzialny. Za jej brak może on zostać ukarany grzywną, a nawet pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej. 

2. Niezgłoszenie rozpoczęcia prac na budowie

Pozwolenie na budowę nie jest dokumentem pozwalającym na rozpoczęcie realizacji inwestycji. Zgodnie z prawem budowlanym zamiar ten należy zgłosić pisemnie, najpóźniej  7 dni przed rozpoczęciem prac w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym.

3. Niewłaściwie prowadzony dziennik budowy

Prowadzenie dziennika budowy leży w zakresie obowiązków jej kierownika. Jest to dokument wymagany prawem, w którym odnotowuje się wszystkie istotne zdarzenia dotyczące przebiegu prac budowlanych. Dziennik powinien być prowadzony systematycznie, a wszelkie zamieszczane w nim wpisy powinny być czytelne. Z punktu widzenia inwestora ważne jest, aby znalazły się w nim takie informacje, jak zgody kierownika lub projektanta na zmiany w technologii materiałów budowlanych czy zmiany konstrukcyjne. Prawo do umieszczania wpisów w dzienniku budowy ma także inwestor, a jego prawidłowe prowadzenie jest istotne np. w przypadku dochodzenia roszczeń z tytułu wadliwie wykonanych prac oraz kontroli uprawnionych organów państwowych.

4. Zły dobór materiałów budowlanych i ignorowanie wytycznych projektantów

Pod żadnym pozorem nie wolno samowolnie zmieniać materiałów budowlanych, które zostały wpisane w projekcie. Piszemy o tym, ponieważ często zdarza się tak, że “życzliwi” fachowcy podpowiadają inwestorom kupno tańszych materiałów, bo według nich  projektant „przedobrzył”. Tego typu rad nie należy brać pod uwagę i lepiej trzymać się wytycznych zawartych w projekcie, a jeśli już chcemy w nim cokolwiek zmieniać, musimy zdobyć pisemną zgodę kierownika budowy lub nadzorującego projektanta, który odnotuje to w dzienniku budowy.

5. Źle wytyczony dom w obrębie działki

Dom musi stać na działce w miejscu, na które uzyskaliśmy pozwolenie urzędu. Dotyczy to zarówno kształtu i wymiaru budynku, jak i odległości od jej granic. Niepoprawne umieszczenie budynku może skończyć się nawet decyzją o jego rozbiórce, np. na żądanie sąsiada, który zgłosi, że budynek znajduje się bliżej granicy niż zezwala na to prawo budowlane. W celu uniknięcia nieporozumień, najlepiej zatrudnić więc geodetę, który wytyczy granice domu.

6. Zły dobór fachowców do poszczególnych prac

Ekipa budowlana, której zlecimy wzniesienie murów niekoniecznie musi sprawdzić się przy kładzeniu płytek czy wykonaniu suchej zabudowy poddasza, dlatego wykonawców najlepiej wybierać zgodnie z konkretną specjalizacją. Innym rozwiązaniem jest powierzenie tego zadania firmie wykonawczej, która będzie tzw. inwestorem zastępczym. Firmy tego rodzaju działają w imieniu inwestora bezpośredniego i zatrudniają fachowców z różnych dziedzin lub, co zdarza się częściej, podpisują umowy z podwykonawcami. Takie rozwiązanie jest co prawda nieco droższe od systemu gospodarczego, w którym inwestor sam organizuje fachowców na poszczególne etapy prac, ale korzystając z niego z pewnością unikniemy dłuższych przestojów na budowie.

7. Wykonywanie prac budowlanych niezgodnie z przepisami prawa i zasadami sztuki budowlanej

Często zdarza się, że plac budowy nie jest należycie zabezpieczony i ogrodzony, przez co osoby postronne, np. dzieci, mogą wejść na budowę, na której nietrudno o nieszczęśliwy wypadeki. Z kolei zlekceważenie zasad sztuki budowlanej to np. zbyt małe przewiązania materiałów murowych, zbyt krótkie oparcia nadproży betonowych nad oknem czy drzwiami, albo łączenie prętów stalowych wzdłuż, bez należytej zakładki, co może mieć wpływ na jakość wykonania budynku

8. Złe oszacowanie kosztów budowy

Przed rozpoczęciem budowy inwestor powinien posiadać kosztorys uwzględniający  poszczególne etapy prac, co znacznie ułatwia kontrolę nad wydatkami.  Z doświadczenia wiemy też, że kosztorysy budowlane często bywają niedoszacowane - niektóre elementy są w nich pominięte, albo nie zakładają one wzrostu cen materiałów budowlanych, dlatego przystępując do inwestycji, powinniśmy posiadać budżet nieco wyższy niż ten przewidziany w kosztorysie.

W powyższym artykule dość ogólnie opisaliśmy błędy, które łatwo popełnić, przystępując do budowy domu. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat błędów popełnianych na poszczególnych etapach prac, zapoznaj się z naszymi artykułami dotyczącymi m.in. budowy ścian sufitów podwieszanych, suchej zabudowy poddasza i wielu innych.