Budowa domu - fakty i mity

Wiele osób podejmując decyzję o budowie domu spotyka się z różnymi, często skrajnymi emocjami. Z jednej strony towarzyszy im ekscytacja związana ze spełnianiem marzeń, z drugiej jednak pojawia się masa wątpliwości dotycząca kwestii finansowych i organizacyjnych. W poniższym artykule przedstawiamy fakty i mity dotyczące budowy domu, z którymi najczęściej spotykają się przyszli inwestorzy.

Zacznijmy od tego, co zgodne z prawdą - oto kilka istotnych faktów.

1. Nie wszystkie budynki wymagają zezwolenia na budowę.
   
   Zgadza się. Znowelizowane w 2020 roku prawo budowlane pozwala na budowę domu bez zezwolenia pod warunkiem, że spełnia on następujące warunki:
   • jego powierzchnia nie przekracza 35 m2,
     
   • poddasze może być tylko nieużytkowe,
     
   • obszar oddziaływania budynku nie może wykraczać poza granicę działki.

   
   Ostatni z zapisów praktycznie od początku swojego istnienia budzi wątpliwości ze względu na liczne możliwości interpretacyjne. W praktyce zapis ten można rozumieć jako: zbyt małą odległość od granicy czy obiektów znajdujących się na sąsiedniej działce, zasłonięcie widoku lub ograniczenie sąsiadom dostępu do promieni słonecznych, a także emisję hałasu albo nieprzyjemnego zapachu. Jak widać, zapis ten nie jest jednoznaczny, przez co niekiedy może okazać się problematyczny. Załóżmy na przykład, że chcemy wybudować domek na działce obok linii kolejowej. Wówczas nie wystarczy jedynie zachowanie odpowiedniej odległości, bowiem nie możemy też zablokować możliwości rozwoju sąsiedniej działce, czyli np. wybudowania kolejnego toru, a to zmieni już odległość na krótszą niż zezwala prawo, w konsekwencji czego urząd może stwierdzić, że obszar oddziaływania budynku wykracza poza granicę działki i nakazać go jego rozbiórkę.
   
   

   Inaczej jest w przypadku pozwolenia na budowę, które daje nam pewność, że dom postawiony zgodnie z projektem budowlanym i prawem lokalnym jest nie do ruszenia.
   
   

2. Zastosowanie płyty fundamentowej ma duży wpływ na ograniczenie strat ciepła w budynku.

   Fakt. Współczesna technologia budowy płyt fundamentowych skutecznie wyeliminowała mostki termiczne, które przepuszczały zimno z podłoża, dlatego stosowana jest w budynkach energooszczędnych i pasywnych.
   
   

3. W przypadku budowy domu na grząskim gruncie, zamiast ław fundamentowych, warto zastosować płyty fundamentowe.

   Prawda. Ława fundamentowa umieszczona jest pod całym budynkiem i to ona utrzymuje wszelkie obciążenia przenoszone ze ścian konstrukcyjnych. Konsekwencją wystąpienia miejscowego osłabienia grząskiego gruntu może być nierówne osiadanie ścian i ich pękanie. Z kolei powierzchnia płyty fundamentowej pokrywa się z powierzchnią domu, przez co obciążenia rozkładają się na dużo większym obszarze, a co za tym idzie, w przypadku naruszenia podłoża, obsunięciu ulegnie cała płyta, ale konstrukcja budynku pozostanie nienaruszona.
   
   

4. Domy energooszczędne i pasywne są inwestycją bardziej opłacalną niż domy tradycyjne.

   Oczywiście, że tak!. Koszt budowy domów energooszczędnych i pasywnych jest co prawda o około 10-20% wyższy niż domów tradycyjnych, ale koszty ich eksploatacji są wielokrotnie niższe, przez co w dłuższej perspektywie opłacalność inwestycji rośnie. Dodatkowo decydując się na dom energooszczędny czy pasywny, przyczyniamy się do ochrony klimatu na ziemi, bowiem posiadają one małe zapotrzebowanie na energię i nie emitują do atmosfery niebezpiecznych substancji.
   
   

5. Prawo budowlane nie nakazuję badań geotechnicznych gleby przed rozpoczęciem prac budowlanych.

   Co prawda prawo budowlane ich nie nakazuje, ale w celu uchronienia się przed ewentualnymi komplikacjami lepiej je zlecić. Zadanie to najlepiej powierzyć geotechnikowi lub geologowi z uprawnieniami geotechniczno-inżynierskimi, który zbada, czy pod warstwą wierzchnią nie znajdują się grunty o słabej nośności albo niejednorodnej strukturze. Zwykle bowiem nie znamy historii działki i nie wiemy czy np. nie znajdowały się tam kiedyś glinianki czy kopalnia żwiru, które zostały stosunkowo niedawno zasypane. Fachowiec ten zbada też przy okazji poziom wód gruntowych i określi jak wysoko ich poziom może okresowo wzrastać, a także określi czy działce grożą ewentualne osuwiska.
   
   

Znając już fakty, czas poznać mity:

1. Na działce budowlanej można postawić dowolny budynek, który nie przekracza jej granic.

   Mit. O tym, w którym miejscu i jaki dom możemy wybudować decyduje prawo budowlane (warunki ogólne) oraz gmina, na obszarze której znajduje się działka (warunki lokalne), a dokładnie uchwalony przez radę gminy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (o ile obowiązuje). Określa on między innymi maksymalną wysokość i powierzchnię budynku, jego odległość od ulicy, szerokość elewacji frontowej, liczbę kondygnacji, a czasami nawet kształt dachu i kolor jego pokrycia. Jeśli natomiast dla danego terenu nie uchwalono takiego planu, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, o którą może wystąpić nie tylko właściciel działki, ale też np. osoby zainteresowane jej kupnem. W dokumencie tego typu zawarte są podobne informacje, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale decydujący głos ma tu sąsiedztwo, które z różnych względów może zgłosić swój sprzeciw przeciwko budowie.
   
   

2. Na podstawie samego zezwolenia na budowę możemy rozpoczynać na niej prace.

   Nieprawda. Prawo nakazuje inwestorowi zgłoszenie prac na budowie na co najmniej 7 dni przed ich rozpoczęciem do Powiatowego Nadzoru Budowlanego.
   
   

3. W budynku niepodpiwniczonym zamiast izolacji przeciwwodnej możemy zastosować przeciwwilgociową.

   Nic podobnego Rodzaj i grubość izolacji ścian fundamentowych nie zależy od rozwiązań konstrukcji budynku, ale od przepuszczalności gruntu i poziomu wód gruntowych, które decydują o szybkości wsiąkania wody opadowej i czasie jej zalegania przy fundamentach. W przypadku wysokiego poziomu wód gruntowych albo gruntów spoistych, takich jak glina czy margie, powodujących czasowe piętrzenie się wody, należy zastosować grubowarstwowe izolacje przeciwwodne. Woda ma bowiem destrukcyjny wpływ na żelbetową konstrukcję fundamentu, który stanowi podstawę budowli, a jego spękanie może doprowadzić wręcz do katastrofy budowlanej.
   
   

4. Elementy ścienne z określonego materiału przeznaczone na mury zewnętrzne i wewnętrzne można dowolnie  zamienić na inne o tej samej grubości.

   Mit! O jakości elementów murowych decyduje zarówno ich grubość, jak i klasa odporności na ściskanie oraz współczynnik przewodności cieplnej materiału, z jakiego zostały wykonane pustaki. W poszczególnych projektach konstrukcja budynku zaprojektowana jest pod określony rodzaj pustaków ściennych, natomiast izolacyjność cieplna materiałów ściennych dobrana tak, aby gotowa i otynkowana już ściana spełniała wymagany prawem współczynnik przenikalności cieplnej. Dla ścian zewnętrznych budynku mieszkalnego wynosi on od 1 stycznia 2021 r. 0,20 W/(m2K). Co ważne, równie istotny dla murów zewnętrznych i wewnętrznych jest też współczynnik izolacyjności akustycznej, dlatego wszelkie zmiany materiałów na budowę murów nie powinny być samowolą, a odbywać się za zgodą kierownika budowy czy projektanta.
   
   

5. Domy szkieletowe z konstrukcji drewnianej mają mniejszą żywotność niż domy murowane.

   Fałsz. W USA i Kanadzie buduje się głównie domy szkieletowe i wiele z nich stoi już ponad 100 lat. Gwarancją długotrwałości tego rozwiązania jest jednak prawidłowe zabezpieczenie drewna przed wilgocią oraz jego odpowiedni dobór.
   
   

W powyższym artykule przedstawiliśmy kilka istotnych faktów, ale też najczęściej powielanych mitów dotyczących budowy domu. Znając je, z pewnością unikniesz niejednego błędu, na które narażony jest każdy początkujący inwestor. To co? Do dzieła!