Kredyt na budowę domu - krok po kroku

Spełnienie marzenia o budowie własnego domu wiąże się z ogromnym nakładem finansowym. Niestety większość z nas nie posiada tak dużych oszczędności, żeby w pełni zrealizować je bez wsparcia finansowego ze strony banku. Temat kredytu, bo o nim mowa, może wydawać się skomplikowany, szczególnie dla tych, którzy biorą go po raz pierwszy, dlatego w poniższym artykule postaramy się go nieco przybliżyć, wyjaśnić podstawowe pojęcia i opisać, jak zabrać się do niego krok po kroku.

Krok 1. Działka - co musimy wiedzieć?

Na początku musimy znaleźć idealne miejsce, w którym postawimy swój dom. Dla tych z nas, którzy posiadają już działkę budowlaną, zaciągnięcie kredytu może okazać się nieco łatwiejsze, ponieważ w banku wystarczy jedynie przedstawić odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów oraz pozwolenie na budowę, z kolei ci, którzy planują jej zakup i budowę domu na kredyt, muszą przygotować się na dodatkowe formalności. W każdym razie uzyskanie takiego kredytu jest jak najbardziej możliwe. Przede wszystkim działka, na której planujemy wybudować dom powinna być zakwalifikowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako budowlana, a w przypadku braku MPZP dla wybranej lokalizacji, konieczne będzie uzyskanie z gminy zaświadczenia, które potwierdzi przeznaczenie działki pod budowę. Co więcej, starając się o kredyt na zakup działki i postawienie domu, już na etapie składania wniosku musimy mieć wybrany projekt domu, na podstawie którego bank będzie mógł oszacować jego wartość. Jeżeli decyzja banku będzie pozytywna, kredyt wypłacany jest w transzach, z czego pierwsza musi zostać przeznaczona na zakup wskazanej działki. Kolejne transze wypłacane są po rozliczeniu pierwszej i przedstawieniu pozwolenia na budowę, o czym więcej przeczytasz w dalszej części artykułu.

Krok 2. Przeliczamy budżet

To niezwykle ważny etap, który pozwoli nam na podjęcie decyzji dotyczącej wysokości kredytu. Podczas szacowania budżetu, warto mieć na uwadze wysokość rat kredytowych, a także harmonogram i kosztorys budowy, które należy też załączyć do wniosku kredytowego Obliczając koszty, zdecydowanie lepiej zawyżyć ceny materiałów i usług, chociażby dlatego, że obecnie mają one tendencję wzrostową. Polecamy też nie spieszyć się z planowaną datą zakończenia budowy i mieć w zapasie kilka miesięcy, ponieważ bank nie urwie nam głowy, jeżeli budowę skończymy wcześniej, natomiast w przypadku przekroczenia ustalonego terminu konieczne będzie sporządzenie aneksu do umowy kredytowej, co z reguły wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jeżeli na koniec budowy okaże się, że nie wykorzystaliśmy całego kredytu, wówczas nadwyżkę możemy oddać do banku, spłacając tym samym już jego część lub, po wcześniejszym ustaleniu z bankiem, kupić brakujące wyposażenie do domu.

Krok 3. Wkład własny - ile powinien wynosić?

Wkład własny jest warunkiem koniecznym do uzyskania kredytu, a jego wysokość, w trosce o bezpieczeństwo banków i kredytobiorców, określiła w swojej rekomendacji Komisja Nadzoru Finansowego, zgodnie z którą ma on wynosić minimum 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Co w przypadku gdy nie posiadamy takich środków? Wówczas bank może wyrazić zgodę na obniżenie kwoty wkładu własnego, jednak wymagane jest wówczas ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a co za tym idzie – do momentu aż nie spłacimy pełnej kwoty równej 20% wartości kredytowanej nieruchomości, raty kredytu są wyższe. Warto też wiedzieć, że wkładem własnym może być działka, na której planujemy stawiać dom.

Krok 4. Przygotowujemy niezbędne dokumenty i składamy wniosek

Wraz z wnioskiem kredytowym do banku należy złożyć szereg dokumentów dotyczących nas, czyli kredytobiorcy, działki oraz budowy. Choć każdy bank może mieć inne wymagania, w większości z nich dokumentami takimi będą na pewno:

1. W przypadku kredytobiorcy będą to dokumenty, na podstawie których bank wylicza naszą zdolność kredytową:
   • dokumenty potwierdzające wysokość dochodów (zaświadczenie o zatrudnieniu, a w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą dokumenty poświadczające dochody – PIT za poprzedni rok podatkowy lub bieżąca Książka Przychodów i Rozchodów oraz kopie dokumentów NIP i REGON, oraz wpisu do ewidencji KRS),
   • oświadczenia dotyczące stałych wydatków czy innych zobowiązań finansowych, takich jak wzięte wcześniej kredyty, pożyczki czy zakupy ratalne, czy karty kredytowe.
2. W przypadku działki:
   • dokument potwierdzający własność działki budowlanej (w zależności od sytuacji będzie to np. akt notarialny kupna - sprzedaży,
   • akt darowizny czy wyrok spadkowy),
   • dokumenty potwierdzające przeznaczenie działki pod zabudowę jednorodzinną (warunki zabudowy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, Warunki Zabudowy),
   • aktualny odpis z księgi wieczystej,
   • wypis i wyrys z rejestru gruntów, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to dokument określający wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie zobowiązania.
3. W przypadku budowy:
   • pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy,
   • projekt budowlany,
   • kosztorys wraz z rozpisanym harmonogramem budowy,
   • dziennik budowy.

Krok 5. Czekamy na decyzję banku - jak długo to potrwa?

Wszystko tak naprawdę zależy od tego, jaki bank wybierzemy i jak szybko uwiniemy się z kompletowaniem wymaganych dokumentów, a także od ilości wniosków złożonych przez innych klientów w tym samym czasie. Procedura przyznania kredytu składa się z kilku etapów, ale zgodnie z ustawą z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym sam wniosek powinien zostać rozpatrzony w ciągu 21 dni. A jak wygląda to w praktyce? Jeżeli złożony przez nas wniosek jest niekompletny lub zawiera błędy, wówczas bank poprosi nas o ich uzupełnienie, a to wydłuża cały proces, dlatego dla naszego spokoju lepiej nie załatwiać kredytu na miesiąc przed planowanym rozpoczęciem budowy i zrobić to 2-3 miesiące wcześniej.

Krok 6. Wniosek rozpatrzony pozytywnie – co dalej?

Kwota kredytu hipotecznego wypłacana jest w transzach. Kolejne transze wypłacane są po zakończeniu danego etapu budowy, dlatego tak ważne jest, żeby harmonogram prac, który składamy wraz z wnioskiem kredytowym został przygotowany w sposób przemyślany. Po zamknięciu etapu prac, na które zgodnie z harmonogramem planowaliśmy przeznaczyć daną transzę, musimy rozliczyć wydatki. Możemy zrobić to na dwa sposoby. Pierwszy polega na gromadzeniu i przedstawieniu wszelkich faktur związanych z budową domu. Drugi wiąże się z odwiedzinami pracownika banku na naszej budowie, który wykonuje zdjęcia, sporządza notatki i porównuje to z harmonogramem załączonym przez nas do wniosku kredytowego. Jest on o tyle wygodniejszy, że nie musimy gromadzić wszelkich faktur, ponieważ dokumentacja zebrana przez inspektora jest wystarczającym dowodem dla większości banków, choć zdarzają się i takie, które mimo wszystko chcą mieć wgląd do faktur, ale np. tylko na 50% kosztów. Oznacza to więc, że jeżeli w pierwszej transzy otrzymamy np. 70 tysięcy złotych, wydatki udokumentowane fakturami muszą wynosić 35 tysięcy. Oczywiście są jeszcze nieliczne banki, które wymagają pełnej dokumentacji, jednak ich oferta rzadko kiedy jest przedstawiana przez doradców klientom. Co ważne, w przypadku kredytu hipotecznego mamy możliwość skorzystania z karencji, dzięki czemu podczas budowy i wypłacania kolejnych transz, spłacamy tylko raty odsetkowe, a pełne raty dopiero wtedy, gdy bank wypłaci nam wszystkie transze.

Krok 7. Budowa domu - ile mamy czasu?

Przewidywany termin zakończenia budowy podajemy już na etapie składania wniosku o kredyt. Jak wspomnieliśmy wcześniej, harmonogram prac najlepiej rozpisać tak, aby w razie ewentualnych przestojów mieć bezpieczny zapas czasu. Większość banków przyjmuje, że budowa domu trwa zwykle około dwóch lat, podczas których spłacamy jedynie odsetki od kwoty kredytu i na te dwa lata najlepiej rozpisać harmonogram prac, ponieważ ich wcześniejsze ukończenie nie niesie za sobą żadnych konsekwencji. Część banków dopuszcza też możliwość przedłużenia okresu karencji do 3 lat, ale wiąże się to już z podpisaniem aneksu, co generuje dodatkowe koszty. Aneks będzie również potrzebny, jeżeli w harmonogramie podamy, że budowa zakończy się np. w rok, a termin ten zostanie przekroczony.

O czym warto pamiętać decydując się na kredyt hipoteczny? 

Podsumowując, zaciągnięcie kredytu to decyzja na długie lata, dlatego konieczne jest dokładne przemyślenie jej i przeanalizowanie na wielu płaszczyznach. Poniżej przedstawiamy listę rzeczy, które warto zweryfikować zanim podpiszemy umowę kredytową.

• skrupulatnie oszacuj swoje możliwości finansowe – chęć szybkiego spłacenia kredytu, a tym samym wyższe raty może sprawić, że nie będziesz w stanie finansować codziennych potrzeb,
• dokładnie przelicz, czy posiadasz odpowiednie środki na wkład własny,
• oszacuj wartości nieruchomości z pomocą eksperta,
• przygotowując kosztorys, nie zaniżaj cen i nie szukaj oszczędności,
• odpowiednio wcześniej złóż wniosek kredytowy – w praktyce przyznanie kredytu to procedura wieloetapowa, która może trwać nawet 3 miesiące,
• poświęć czas na zapoznanie się z różnymi ofertami banków i dokładnie przeanalizuj oferowane warunki kredytowe. Warto skorzystać tu z pomocy specjalisty, który wszystko Ci wytłumaczy i ułatwi podjęcie decyzji,
• wnioski kredytowe złóż do kilku banków, których oferty spełniają Twoje oczekiwania – to, że jeden bank nie będzie chciał udzielić Ci kredytu nie oznacza, że decyzja drugiego będzie taka sama,
• nie przeznaczaj wszystkich oszczędności na wkład własny. Poduszka finansowa to coś, co warto mieć w razie niespodziewanych wydatków.

Choć temat kredytów nie jest łatwy i najlepiej byłoby go uniknąć, to niestety większość z nas nie dysponuje tak wysokimi wolnymi środkami, żeby bez pomocy banku postawić swój wymarzony dom. Jeżeli podejmiemy już decyzję o kredycie, zdecydowanie warto skorzystać z wiedzy doradców kredytowych, którzy pomogą nam przeliczyć zdolność finansową, a także przedstawią oferty poszczególnych banków i wszystko dokładnie wytłumaczą, dzięki czemu z pełną świadomością i bez obaw podpiszemy umowę kredytową na budowę naszego wymarzonego miejsca na ziemi!